二手房买卖交易纠纷时常出现,所以购买二手房需要注意很多,下面一起来看一下二手房交易注意事项有哪些以及需要警惕的陷阱吧。
一、二手房交易注意事项有哪些
二手房交易注意事项之一:核实卖方身份选择可靠中介
核实卖方的身份。如果是个人,看他的身份证;如果选择中介,要选择选择正规的、有一定信誉度的房地产中介机构作为二手房交易双方资金、房屋交割的监管方,确保交钱后能顺利过户,过户后房与款两清。必要时可查阅中介机构应具备的“两证”,一为工商部门颁发的营业执照,二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书,这是二手房交易注意事项的前提。
二手房交易注意事项之二:确认产权
到房管局查验卖方的房产证。查看:
1.产权证上的房主是否与卖房人是同一个人,核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上是一个字也不能错。
2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处。
3.看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件,千万别忽视这些二手房交易注意事项。
二手房交易注意事项之三:核实房屋是否允许买卖
以下情况的房屋千万不要买:
1.已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋
2.被人民法院或行政机关依法查封的房屋
3.属违法或违章建筑的房屋
此外,如果要购买的房屋是公房,卖房人要提供政府部门对其上市交易的批准书;由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权,因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售,必须要原单位盖章后才能出让。
如果房屋存在私自搭建的情况也很麻烦,所以要查看是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间等。只有遵循这个二手房交易注意事项才能够进一步签订合同。
二、二手房交易警惕陷阱别再吃亏
陷阱一
房屋买卖前,验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节,但产权证的真实性并不是所有人都会考虑的。最直接、有效的防范方法,是到房地产产权登记部门进行查询,核实产权的真实性。
陷阱二
出卖人具有合法处分权,是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件,否则可能导致买卖合同无效,这是二手房买卖中常见的“陷阱”。
要想避开这个陷阱,买房人应注意以下几个方面的问题:
出卖人必须是产权证上登记的产权人;
如果房屋有多个共有人需要全体共有人,共同签订房屋买卖合同;如果出卖人为已婚,买卖行为需要取得其配偶的确认,购买二手公有住房,应取得共同居住人同意。
陷阱三
在签订买卖合同后,如果卖房人又将该房屋卖给他人,并且办理了过户手续,致使先前的买卖合同无法履行。
“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段,但买房人要注意,必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记,超过三个月未申请的,预告登记失效。
陷阱四
购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下,在买房人付款后,如果房屋居住人拒不交付房屋,买房人仍会无房可住。
为避免这一陷阱,在购买这类房屋时,买房人应在房屋腾空,具备交付条件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。
宜: 祭祀、塑绘、开光、订盟、纳采
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